Откуда берется кадастровая стоимость земли

Откуда берется кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной по общему правилу с 01.01.2023 или до этой даты, если высший исполнительный орган госвласти соответствующего субъекта РФ примет такое решение.
До 01.01.2022 очередная государственная кадастровая оценка проводится не ранее чем через три года (в городах федерального значения — не ранее чем через два года) и не позднее чем через пять лет с года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих категорий земель. Если такая периодичность соблюдена, оценку могут провести одновременно и в отношении расположенных на территории субъекта РФ объектов недвижимости, указанных в Закона о кадастровой оценке. Оценка не проводится, если решение о ее проведении принято менее чем за шесть месяцев до 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного таким решением.
Государственную кадастровую оценку проводят одновременно в отношении всех учтенных в ЕГРН на территории субъекта РФ участков. Исключение — случаи, когда в ЕГРН по состоянию на 1 января года проведения оценки нет отдельных сведений об объекте недвижимости, определенных порядком формирования и предоставления перечней таких объектов.
Процедура кадастровой оценки включает:
— принятие уполномоченным органом субъекта РФ решения о ее проведении не позднее чем за шесть месяцев до 1 января года ее проведения, формирование предварительного перечня оцениваемых объектов;
— подготовку к проведению кадастровой оценки, в том числе формирование подведомственным органу регистрации прав федеральным государственным бюджетным учреждением (далее — ФГБУ) перечня оцениваемых объектов недвижимости;
— определение кадастровой стоимости. Ее рассчитывает бюджетное учреждение, специально созданное в субъекте РФ для ее определения в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень;
— составление проекта отчета о результатах определения кадастровой стоимости и его проверку Росреестром;
— утверждение содержащихся в отчете результатов определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта уполномоченным органом субъекта РФ.
Кадастровая стоимость вновь учтенных, ранее учтенных земельных участков и участков, в сведения о которых в ЕГРН внесены изменения будет определяется по следующим правилам:

  1. ее устанавливает бюджетное учреждение в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 №226;
  2. подведомственное Росреестру ФГБУ в течение трех рабочих дней после внесения сведений о таких участках в ЕГРН формирует и направляет их в бюджетное учреждение в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости;
  3. по общему правилу в течение 10 рабочих дней со дня получения сведений от подведомственного Росреестру ФГБУ бюджетное учреждение определяет кадастровую стоимость;
  4. по результатам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости в форме электронного документа, включающий в том числе систематизированные сведения о ее определении;
  5. бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней после определения кадастровой стоимости размещает этот акт на своем сайте в Интернете и направляет его в Росреестр для внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН и включения в Фонд данных государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость, установленная в соответствии с Законом о кадастровой оценке, может быть определена заново также в следующих случаях:
1)при исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (в том числе при обращении за разъяснениями об определении кадастровой стоимости).
По итогам исправления ошибок бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня их исправления направляет:
— сведения о новой кадастровой стоимости — в уполномоченный орган субъекта РФ для внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Сведения вносятся в акт в течение 20 рабочих дней со дня их поступления. В течение трех рабочих дней со дня вступления в силу акта, которым вносятся соответствующие изменения в названный акт, этот орган направляет его копию (включая сведения о датах его официального опубликования и вступления в силу), а также сведения об основаниях внесения таких изменений в отношении каждого объекта недвижимости в орган регистрации прав;
— акт об определении кадастровой стоимости — в орган регистрации прав, если исправлена ошибка в отношении кадастровой стоимости вновь учтенного, ранее учтенного земельного участка либо участка, в сведения о котором в ЕГРН внесены изменения, когда они влекут изменение его кадастровой стоимости. Сведения о новой кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН в течение 15 рабочих дней, за исключением случаев, когда внести их невозможно.
2) при оспаривании кадастровой стоимости в комиссии или суде. Так, при ее оспаривании в комиссии в течение пяти рабочих дней со дня принятия комиссией решения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в орган регистрации прав и бюджетное учреждение направляются копия самого решения и отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Сведения о кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в таком порядке, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению соответствующих споров подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как производится расчет кадастровой стоимости?

Термин «кадастровая стоимость» прочно вошёл в нашу жизнь с принятием нового закона о начислении налогов. Но вместе с ним возникло и немало вопросов: как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, из чего она складывается, возможно ли изменить утверждённую стоимость земли.

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна?

Кадастровая цена – это условная стоимость любого объекта (квартиры, дома, здания, участка), установленная для целей налогообложения. С 2016 года собственники недвижимости, землевладельцы обязаны платить налог, исчисленный исходя из кадастровой стоимости объекта. В Москве и некоторых других регионах страны новый расчёт уже давно начисляется.

Отличие от нормативной и рыночной

С введением нового расчёта налога пришлось разделить эти понятия. Чтобы узнать, как считается кадастровая стоимость земельного участка, следует изучить её существенные отличия от других видов стоимости.

1.Нормативная.
Равна 200-хкратной ставки налога на землю (норма пересматривается местными властями).Применяется при получении кредита под залог, при выкупе земель из государственной собственности.

2.Рыночная.
Отражение цен на вторичном рынке. И поскольку речь идёт о динамичной структуре, результаты оценки считаются действительными лишь полгода.

3.Кадастровая.
Может существенно отличаться. Её определение – это сложный процесс, вызывающий в настоящее время множество споров среди специалистов, политиков и владельцев недвижимости. Результаты оценки заносятся в базу данных (ГКН) и обновляются лишь раз в пять лет.

Оценка земельных участков

Чтобы принять или наоборот, решиться оспаривать результаты оценки важно понять, как протекает процесс, а именно:

  • кто определяет кадастровую стоимость земельного участка;
  • из чего она складывается.

В процедуре участвуют:

  • оценщики;
  • инженеры – госслужащие, определяющие средние показатели и коэффициенты;
  • органы власти, выносящие постановления.

1.Кто определяет кадастровую стоимость земли? Это обязанность аттестованных оценщиков. Они учитывают площадь, вид земель, район города и другие ценообразующие факторы. К такой ответственной работе допускают лишь квалифицированных членов специальных организаций, созданных для регулирования оценочной деятельности.

2.Заказчиком кадастровой оценки земель всегда выступает государство. В частности, методика оценки земель утверждается правительством России, а разрабатывается Минэкономразвития РФ.

3.Средняя стоимость 1 кв. м земли в городском округе, муниципальном районе устанавливается инженерами, утверждается областной властью.

Взаимодействие ответственных лиц завершается занесением результатов в базу.

От чего зависит стоимость?

В вопросе определения цены и соответственно размера налога, важно понимать, из чего складывается кадастровая стоимость земельного участка.

Для каждой категории земель существуют свои методики оценивания. Для одних за основу берутся статистические данные о рынке (сады, дачи, огороды и земли в жилых районах). Для других (сельское хозяйство, леса) – предполагаемая доходность. А третьи (промышленные, водные) – капитализация дохода или затраты на воспроизведение. В каждой из зон устанавливается стоимость одной единицы площади, чтобы в дальнейшем по ним определить кадастровую стоимость схожих участков.

Учитывая, что кадастровая оценка проводиться в отношении большого числа однородных объектов (массовый характер), её результаты не будут отражать индивидуальные и иногда существенные характеристики конкретного объекта.

Можно ли и нужно ли менять кадастровую стоимость

Если кадастровая стоимость определена, утверждена и внесена в ГКН, это не значит, что уже ничего нельзя изменить. Законодательство Российской Федерации допускает возможность обжаловать результаты оценки, доказать, что была совершена ошибка:

  • через суд
  • или обратившись в органы власти.

Какой из путей уместнее, зависит от характера ошибки, от характеристик участка. Например, если обнаружена неточность в данных, на которые опирался оценщик, следует обратиться в регпалату. Ошибка будет признана кадастровой или технической. Но если она не будет исправлена, то гражданин имеет право обратиться в суд.

Подать жалобу можно и в специализированную комиссию при Росреестре, в течение 6 месяцев со дня внесения сведений в ГКН.

Как рассчитать для земельного участка?

Рассчитать кадастровую стоимость земли просто: площадь умножается на «удельный показатель». Самый сложный элемент в формуле – последний. Как он определяется?

Мы теперь знаем, что для каждой зоны государственными служащими определяется и утверждается органами власти свой удельный показатель, на основе средних рыночных цен 1 кв. м. Расчёты производятся массово при помощи компьютерных программ.

Так можно рассчитать кадастровую стоимость и конкретного земельного участка. Для проведения оценки потребуются межевой план, кадастровый паспорт, градостроительный план с информацией об инфраструктуре и зонах застройки.

Читайте также  Перераспределение земельных участков с муниципальной землей образец

Оценщик выбирает методики расчёта, собирает все факты, узнаёт ценоообразующие характеристики местности и объекта. А затем устанавливает среднестатистический удельный показатель и применяет коэффициенты. Результаты заносятся в отчёт и передаются на утверждение в комиссию Росреестра.

Как узнать стоимость?

Не аттестованный специалист для расчёта налога может воспользоваться калькулятором на сайте Федеральной налоговой службы, а саму стоимость, если она уже была установлена, узнать:

  • либо на rosreestr.ru, в разделах «электронные услуги» или в «публичная кадастровая карта» (maps.rosreestr.ru) – потребуется кадастровый номер объекта,
  • либо лично в кадастровой палате или МФЦ.

Заказывайте кадастровый паспорт, предъявив специалисту свой паспорт и свидетельство. От вас также потребуется госпошлина — 200 рублей. Через 5 рабочих дней вы сможете забрать официальный документ, содержащий все необходимые сведения.

Если стоимость ещё не определена, собственник может обратиться в налоговый орган по месту своей регистрации с просьбой сделать расчёты. Инспекция предоставить документ с указанием суммы обязательного платежа.

Посчитать кадастровую стоимость земельного участка может только обученный профессионал. Собственнику остается лишь узнать установленную в отношении своего участка стоимость. Если она не устраивает, собирайте доказательства для подтверждения своей правоты.

Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

В отношении земельного участка устанавливается рыночная и кадастровая стоимость в рублях. Эти показатели могут существенно различаться. Расскажем, в чем разница между кадастровой стоимостью и рыночной ценой объекта.

Что такое кадастровая стоимость

Установленная кадастровая стоимость – это цена объекта недвижимости, которая была определена по итогам проведения массовой оценки. При этом к учету принимаются такие параметры, как: месторасположение, целевое назначение, площадь и другие. Как правило, эта цена максимально приближена к рыночной, но отличается от нее, так как для точной оценки необходимо учитывать индивидуальные особенности объекта.

Сведения о кадастровой стоимости всех объектов содержится Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно на официальном сайте Росреестра, на публичной кадастровой карте или путем получения выписки из ЕГРН в МФЦ.

Определением кадастровой стоимости объектов занимается специальное учреждение. Процесс оценки происходит в несколько этапов:

1. Исполнительный орган субъекта РФ принимает решение о проведении оценки. Специальное учреждение собирает сведения об объектах недвижимости, обрабатывает полученные данные и подготавливает оценочные мероприятия.
2. На сайте Росреестра публикуются предварительные отчеты об оценке на два месяца. За это время любое заинтересованное лицо может выявить ошибки или замечания, которые направляются путем направления заявления.
3. По истечению установленного срока происходит утверждение результатов оценки. Установленная кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января.

Сведения о проведении кадастровой оценки можно посмотреть на официальном сайте Росреестра. Данные о стоимости объектов обновляются один раз в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года.

Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются налоги и нотариальные расходы. Так, например, она принимается за основу при вычислении налога на имущество, подоходный налог в случае продажи объекта, а также при его дарении.

Что такое рыночная стоимость

Рыночной стоимостью называют установленную цену объекта, по которой он может быть реализован в условиях свободной конкуренции. Иначе говоря, это цена, которую готовы заплатить потенциальные покупатели.

На рыночную стоимость влияют не только характеристики объекта, но также курс валют, внешние политические и экономические факторы, сезонность и т.д. Все они оказывают влияние на цену, что приводит к ее падению или росту.

Рыночная стоимость определяется в результате проведения оценочных работ профессиональными оценщиками. Для этого используются три подхода – доходный, затратный и сравнительный. При определении стоимости земельного участка оценщик принимает во внимание его местоположение, качество грунта, целевое назначение, стоимость аналогичных объектов, вероятный доход от использования земли и другие факторы.

По итогам выполнения работ составляется отчет об оценке. Это официальный документ, который может быть использован в различных целях. К примеру, для предоставления в банк при оформлении кредита под залог земельного участка.

Рыночная стоимость используется при совершении гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение и т.д.), а также при наследовании, страховании и в других юридических ситуациях.
В чем отличия кадастровой и рыночной стоимости

Можно выделить четыре основных отличия кадастровой и рыночной стоимости:

1. Рыночная стоимость определяется оценщиком (иногда продавцом, риэлтором). Кадастровая – государственными органами.
2. На рыночную стоимость оказывают влияние спрос и текущее состояние рынка. Кадастровая определяется с учетом экономической ситуации региона.
3. Рыночная стоимость более объективна, так как при ее формировании учитываются индивидуальные особенности и характеристики, а также предложения конкурентов. Кадастровая стоимость не отличается гибкостью и не может меняться так стремительно, как рыночная.
4. Как правило, рыночная стоимость больше кадастровой.

Эти два показателя совершенно не связаны между собой и используются для разных целей. Одинаковые по данным кадастра земельные участки могут продаваться по совсем другим рыночным ценам.

Возможна ли переоценка

Рыночная стоимость может переоцениваться по желанию заинтересованного лица. Для корректировки данных кадастровой оценки необходимы основания. Их два:

1. В процессе проведения оценочных работ была допущена ошибка.
2. Стоимость сильно завышена или занижена.

При выявлении ошибочных сведений необходимо обратиться в учреждение, проводившее оценку, или в МФЦ. К обращению прикладываются документы на недвижимость и пояснения о выявленной ошибке. Когда стоимость кажется некорректной, проводится процедура по установлению рыночной стоимости.

Переоценка может быть инициирована только заинтересованным лицом. Как правило, это собственник недвижимости. Специалисты нашей кадастровой компании могут помочь Вам в этом процессе.

Обжалование может происходить в специальной комиссии при Росреестре или через суд.

Оспаривание через комиссию

Специально созданная комиссия располагается в Росреестре. Для обращения потребуются следующие бумаги:

• заявление;
• выписка о кадастровой стоимости (можно получить в МФЦ);
• правоустанавливающая документация – актуальная выписка из ЕГРН и основание возникновения прав (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.);
• отчет об оценке – его должен подготовить профессиональный оценщик на дату проведения кадастровой оценки.

Документы могут быть поданы при личном обращении или по почте. После получения пакета бумаг документы направляются в орган, проводивший оценку. Затем назначается дата рассмотрения вопроса. О дне проведения заседания комиссии сообщается заявителю.

Решение будет принято сразу же. Если оно положительное – сведения направляются в Росреестр. Если отрицательное – дальнейшее оспаривание возможно только через суд.

Переоценка через суд

Для обращения в суд потребуется составить исковое заявление. Пакет документов будет аналогичным.
Подобные дела рассматриваются судами общей юрисдикции. Процедура платная – госпошлина составляет 300 рублей.

Суд примет заявление к рассмотрению только в том случае, если оно корректно оформлено и представленных документах нет неточностей. При выявлении ошибок судебный орган может оставить иск без движения или вернуть заявителю.

В случае положительного решения суда его потребуется предоставить в Росреестр. После этого будут внесены соответствующие корректировки в ЕГРН.

Определяем кадастровую стоимость земельного участка и оспариваем его оценку

При начислении налогов, совершении сделок и оформлении наследства в официальных документах фигурирует кадастровая стоимость надела. Показатель близок к рыночной стоимости, а сведения о нем находятся в фонде Росреестра. При несогласии с величиной оценки ее величину можно оспорить.

Кадастровая стоимость земельного участка — оценочный показатель, установленный государством по специальной методике. Используется при совершении операций с землей, оформления наследства и начисления земельного налога. Сведения о стоимости участка содержатся в Росреестре – государственном органе, аккумулирующем все сведения о кадастровых номерах объектов недвижимости, их характеристиках и стоимости.

Оценка проводится по специальной схеме, общей для всех регионов РФ. Законодательством подразумевается, что она должна быть максимально приближена к рыночному уровню, однако на практике расхождение может быть существенным. Чтобы рассчитать, сколько должен стоить определенная площадь земли, специалисты используются следующие параметры:

  1. Категория территории, куда входит участок (сельскохозяйственного назначения, местного поселения, курортная зона и т.п.).
  2. Региональное расположение (Москва и Подмосковье, например, имеют максимальные коэффициенты по РФ).
  3. Назначение (жилищное строительство, организация бизнеса).
  4. Дата включения в реестр.
  5. Площадь владения.
  6. Присутствие инженерной инфраструктуры (электроэнергия, водопровод, газопровод).
  7. Транспортная доступность (близость дорог, их покрытие).

По заявлению владельца учитывается поврежденность, а также запущенность площадки, если она пострадала от действий других лиц или неблагоприятных стихийных факторов.

Каждый пунктов способен уменьшить, или увеличить конечный результат.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка

Законом определено, что получить сведения о стоимости некоего земельного участка вправе любое лицо, даже если оно не имеет на него прав. Для получения данных используется несколько путей, описанных на официальном сайте Росреестра:

Получить информацию на бумажном носителе можно:

  • в офисе кадастровой палаты, в ведение которой входит интересуемый участок;
  • в местном МФЦ (оба учреждения надо посетить лично и предъявить паспорт);
  • через Почту России (потребуется направить в адрес Росреестра заказным письмом заявление с приложением копии паспорта).

Кадастровая палата предоставляет возможность получить данные в электронном виде с помощью дистанционных опций:

  • «публичная кадастровая карта» включает данные из госреестра недвижимости, информация находится на карте или выводится путем расширенного поиска;
  • справочная информация online расположена на сайте в секторе электронных услуг и позволяет находить стоимость, как по номеру в кадастровом фонде, так и по адресу владения;
  • сервис получения информации из фонда кадастровой оценки предоставляет возможность узнать не только размер кадастровой, но и рыночной стоимости земельного участка.
Читайте также  Порядок разграничения государственной собственности на землю

Учреждение, предоставляющее перечисленные сведения, отдельно доводит до сведения будущих заявителей, что полученная такими путями информация бесплатна и носит справочный характер. Содержащиеся в блоке информация ограничивается наименованием владельца, общим размером территории, а также ее ценой.

Кадастровая стоимость 1 сотки земли

Площадь земельных участков, отведенных физическим лицам под жилищное строительство, дачи и огороды, в РФ традиционно измеряются в «сотках». Например, если говорится о земле под домом у некоего гражданина 12 соток, подразумевается, что площадь участка составляет 1200 квадратных метров (12*100 кв. м).

Чтобы самостоятельно рассчитать площадь земли следует умножить длину участка на ширину. Если надел неправильной формы, его разбивают на несколько прямоугольников, вычисляют площадь каждого и суммируют полученные данные.

Подобная единица измерения носит неформальный характер. Но иногда возникает необходимость привести расчет кадастровой стоимости 1 сотки. Например, при подаче объявлений в регионах с консервативными понятиями о единицах измерения площадей. В таких случаях сначала надо найти количество соток в плане, а затем кадастровую стоимость разделить на полученное число. Получим, сколько стоит 1 сотка.

В официальных документах, при заключении различных сделок, исчислении налога рассчитывается кадастровая стоимость исключительно в квадратных метрах.

Справка о кадастровой стоимости земельного участка

Для получения минимума информации запрашивают простую справку о кадастровой стоимости земельного участка. В реальности это выписка из ЕГРН, содержащий адрес, зарегистрированные права, кадастровый номер, площадь и стоимость земли. При заказе через МФЦ исполнителем будет налоговая служба.

Выдается документ любому лицу, предъявившему паспорт и написавшему заявление. Не позднее 5 рабочих дней документ предоставят заявителю. Данные используются в справочном варианте, ни нотариус, ни МФЦ не примут справку в качестве источника данных.

При оспаривании оценочной величины для коррекции налога или официальном оформлении владения заказывают более основательную выписку из реестра, где содержатся основные параметры интересующего объекта, а также сведения о лицах, имеющих права на участок.

Такая справка послужит действенным инструментом в проведении сделок с землей, судебных процессах, оформлении наследства и прочих мероприятиях, проводимых в законном порядке. Источником данных здесь служит уже Госреестр, предоставление выписки производится за плату, размер которой зависит от сути запроса (о характеристиках объекта, переходе прав собственности и проч.).

Если помимо кадастровой стоимости понадобятся более углубленные сведения вроде даты начала оформления прав на землю, детальных сведений о правах отдельных владельцев надела, то выписку выдадут только самим владельцам, их законным представителям или лицам с доверенностями от собственников.

Как часто меняется кадастровая стоимость земельного участка

Оценка стоимости всех земельных участков страны производится исключительно бюджетным учреждением, формируемым субъектом РФ. До 1 января 2020 года определять этот показатель были вправе и коммерческие компании, выбиравшиеся по конкурсу. Результаты легитимны только с началом следующего года (обычно с 1 января), но при определении цены декабрем, реестр опубликует данные не ранее февраля.

Инициатором оценки выступает исполнительный орган региональной власти, наделенный от государства соответствующими полномочиями. Временные рамки таковы:

  • для госоценки – реже одного раза в 3 года, но чаще одного раза в 5 лет (в городах федерального подчинения – реже одного раза в 2 года);
  • для внеочередных оценочных мероприятий — по требованию заинтересованных лиц.

Владельцу земли рекомендуется выяснить дату, когда установлена действующая цена земли и, ориентируясь на приведенные параметры, периодически проверять изменение показателя. Своевременная реакция на его рост поможет владельцу существенно скорректировать налоговую нагрузку, поскольку внеочередные оценки проводятся не только владельцами наделов: их вправе проводить государство при уточнении границ участков, объединении, разделах и проч.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

При несогласии с величиной цены за участок владелец вправе опротестовать кадастровую стоимость. Вынести вердикт о неправильности данных реестра вправе две инстанции:

  • комиссия по рассмотрению подобных споров, созданная субъектом РФ;
  • суд.

Для физических лиц можно обращаться сразу в суд, без предварительного прохождения комиссионной процедуры. Однако рекомендуется начать с местных органов, чтобы получив отказ, быть готовым к опровержению приведенных властями аргументов в судебном процессе.

В комиссию направляют заявление либо непосредственно в орган субъекта РФ, либо в МФЦ:

  • лично;
  • почтой;
  • через интернет на портал «Госуслуги».

Заявитель вправе оспорить оценку с начальной даты установления спорной стоимости. Но не стоит устанавливать период более 3 лет (срок исковой давности).

К заявлению требуется приложить пакет документов:

  1. Выписку из ЕГРН, включающей не только стоимость объекта, но дату, когда эта стоимость установлена.
  2. Документ, подтверждающий право заявителя на землю (выписка из ЕГРН о правах физлица).
  3. Отчет с указанием рыночной стоимости территории (бумажный вариант плюс электронный документ). Некоторые региональные многофункциональные центры выдают только бумажные справки, следует поинтересоваться у представителей комиссии, как поступить. При отсутствии такой услуги обращаются к оценщику, определяющий показатель по уровню рынка и справки от которого приемлемы для комиссии.

Рассмотрение заявления не может длиться более 30 дней с момента поступления претензии. На заседание комиссии приглашаются лица, проводившие рыночную оценку, чтобы они аргументировали полученные данные. Отрицательный вердикт заявитель вправе опротестовать уже в суде, где и уточняется перечень документов для проведения процесса.

Заключение

Кадастровая стоимость участка земли максимально приближена к рыночной цене. Поэтому этот показатель влияет на размер госпошлины при оформлении наследства, на него ориентируются участники сделки при переходе прав собственности, от его величины напрямую зависит размер земельного налога. Найти значение можно как в ФНС, так и в Росреестре, сделав соответствующие запросы. Если владелец считает, что приведенные цифры завышены, он волен оспорить данные.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости и налоги: как минимизировать их?

Управляющий партнер Митсан Консалтинг, член Экспертного совета НОСТРОЙ

специально для ГАРАНТ.РУ

В текущем году большинство регионов нашей страны проводят кадастровую переоценку недвижимости. Некоторые (пилотные) регионы сделали это еще в 2018-2019 годах. Под оценку попали и здания, и земельные участки. Несмотря на заверения властей в обратном, кадастровая стоимость недвижимости возросла. В ряде случаев это совершенно логично и обосновано. Так, предыдущая государственная кадастровая оценка проводилась 5 и более лет назад. Уровень инфляции за это время «прибавил» к стоимости недвижимости не менее 30%. Почему каждому владельцу недвижимости нужно знать их кадастровую стоимость и периодически ее проверять? Напомним, имущественные налоги рассчитываются исходя из кадастровой стоимости. Если выросла стоимость – вырастет и налог: земельный и налог на имущество. Поэтому при необходимости стоит принять меры для ее снижения. Как это сделать – в материале.

Проверяем кадастровую стоимость

Это можно сделать несколькими способами.

Во-первых, если речь идет о жилом, нежилом строении или земельном участке, то через публичную кадастровую карту, зная кадастровый номер или адрес объекта, найти информацию о кадастровой стоимости. Это бесплатно.

Во-вторых, если по тем или иным причинам в публичной кадастровой карте нет данной информации, можно заказать выписку из Росреестра, воспользовавшись или online сервисом Росреестра, или услугами МФЦ. Эта услуга обойдется минимум в 290 рублей (подробнее о ценах в нашей новости).

В-третьих, найти в Интернете сайт своего регионального государственного бюджетного учреждения, занимающегося кадастровой оценкой объектов недвижимости, и просмотреть список новых объектов, по которым учреждение проводило последнюю оценку. Вполне вероятно, что там собственник найдет и свой объект недвижимости.

Анализируем текущую стоимость

Здесь также есть несколько вариантов.

Первый. Если в регионе еще не проводилась кадастровая оценка и проводится в текущем году, то ГБУ, ее проводящее, в конце лета – начале осени размещает на своем сайте, а затем на сайте Росреестра, предварительные отчеты о проведенной кадастровой оценке, содержащие, в том числе, информацию об ориентировочной стоимости объектов недвижимости.

С момента размещения данного отчета у собственника есть 50 дней на то, чтобы дать свои замечания, предложения, дополнения для корректировки кадастровой стоимости.

Следующие варианты работают в тех случаях, когда кадастровая стоимость уже утверждена.

Собственник должен проанализировать окончательный отчет, обращая внимание на возможные ошибки. К примеру, на применение того или иного коэффициента, на правильность указания площади и характеристик объекта (материал стен, качество отделки, удаленность объекта от путей транспортного сообщения, инженерных сетей и т.д.).

Как зависит кадастровая стоимость от материала стен?

Материал, из которого построен объект, напрямую влияет на кадастровую стоимость, так как показывает, сколько на возведение здания было потрачено денежных средств.

Кирпич – один из самых дорогих материалов, монолит – чуть дешевле. Разброс цен очень велик и разница может достигать 20-30%.

Материал стен указывается в материалах технической документации по итогам кадастровых работ. Раньше это были технические, теперь это кадастровые паспорта. В них, кроме года постройки объекта, указываются его характеристики, на основании которых ГБУ и рассчитывает кадастровую стоимость.

От ошибок и здесь никто не застрахован. К примеру, в отчет ГБУ могут быть внесены ошибочные характеристики объекта недвижимости, отличающиеся от данных в паспорте объекта или в самом паспорте указан не тот материал, из которого выполнены стены объекта (человеческий фактор).

Читайте также  Как пересчитать кадастровую стоимость земли

Решить эту проблему и откорректировать кадастровый паспорт поможет вызов на объект кадастрового инженера. Исправление этой ошибки также поможет снизить кадастровую стоимость.

Отмечу также, что при кадастровой оценке необходимо учитывать не только материал стен, но и качество внутренней отделки.

Эти данные также указываются в технических паспортах, но, к сожалению, очень редко учитываются ГБУ при проведении кадастровой оценки.

В пример можно привести петербургские автомобильные салоны, оцененные по классу внутренней отделки как «Премиум». Напомню, что классов всего три – «Эконом», «Стандарт» и «Премиум», и отличие между ними порядка 15-20%. Указав, соответствующий действительности класс внутренней отделки, можно также снизить кадастровую стоимость объекта.

Кадастровый (технический паспорт) должен быть в наличии у каждого собственника. Но если по каким-то причинам у вас его не оказалось, то можно либо заказать его изготовление у кадастрового инженера. Стоимость такой работы будет варьироваться в разных регионах и зависеть от вида, площади и доступности объекта недвижимости.

Как влияет тип здания на кадастровую стоимость?

Тип здания указывает на возможную выгоду собственника от продажи объекта недвижимости, поэтому он также влияет на кадастровую стоимость.

Например, промышленные здания, имея колоссальный строительный объем и большие площади, в любом случае принесут собственнику при эксплуатации прибыли меньше, чем складские помещения такой же площади.

В свою очередь инвестор получит меньше прибыли от складских площадей по сравнению с равными им по площади торговыми площадками.

Следовательно, чем более экономически привлекателен объект недвижимости, тем выше его кадастровая стоимость.

Может ли кадастровая стоимость измениться в большую сторону, а значит вырасти налог на имущество?

Да, несомненно. Решив обновить некоторые характеристики объекта недвижимости, собственнику нужно быть предельно осторожным, чтобы вместо снижения не привести к повышению государственной кадастровой оценки. Так, например, если ваш объект был подключен к системе газоснабжения после проведения первичной государственной кадастровой оценки и этот фактор не был учтен при определении стоимости, то сообщать об этом в органы оценки – собственными силами увеличивать кадастровую стоимость. Очевидно, что газифицированный объект стоит гораздо больше, чем тот, в котором газа нет.

Следует помнить, что таких ценообразующих факторов множество: тип здания, материал стен, качество отделки, инженерное обеспечение, транспортная доступность, текущий или капитальный ремонт, этажность, вид использования и многое другое.

Что делать, если собственник решил внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости о характеристиках своего объекта?

В первую очередь обновленный кадастровый паспорт собственник должен предоставить в Росреестр для внесения исправлений в ЕГРН. Кадастровый паспорт, напомним, должен быть подготовлен кадастровым инженером – профессионалом. Обновленные сведения должны быть отражены Росреестром в ЕГРН в течение 14 дней. После внесения изменений в ЕГРН Росреестр самостоятельно направляет обновленные характеристики объекта в ГБУ для перерасчета кадастровой стоимости.

В случае несогласия ГБУ исправить выявленные ошибки владелец объекта недвижимости вправе обратиться в региональную комиссию при Росреестре или в суд.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

1. Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн?

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ).

2. Как получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости?

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления. Получить готовый документ можно на e-mail в виде файла, содержащего электронную подпись , или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой. Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

Обратите внимание, в Москве в офисах Росреестра подать заявление на получение выписки из ЕГРН лично нельзя.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра.

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

3. На что влияет кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Российским законодательством. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

  • земельного налога;
  • налога на имущество физических лиц (в большинстве регионов ).

4. Как определяют кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость недвижимости определяют:

  • в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли);
  • в результате Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — старый, и Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — новый, он вступил в силу в январе 2017 года.

С 1 января 2017 года до 1 января 2020 года действует переходный период. То есть в этот период пересмотр кадастровой стоимости и установление кадастровой стоимости в отношении ранее не учтенных объектов недвижимости производятся по старым правилам, а вот провести новую государственную оценку можно только по новым.

В общих чертах процедура проведения государственной кадастровой оценки по обоим законам одинаковая. Росреестр по заказу исполнительного органа государственной власти субъекта России (в Москве — Департамента городского имущества) формирует перечень объектов недвижимости, которым необходима оценка. Списки получают оценщики., которые проводят оценку объектов. Как только готов отчет об оценке этих объектов, Росреестр включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки и размещает у себя на сайте на 20 дней. В течение этого времени любой желающий может внести свои замечания к проекту. С учетом этих замечаний оценщиками составляется итоговый отчет.

Разница заключается в основном в следующем:

  • по новому закону при снижении индекса цен на рынке недвижимости на территории региона на 30% и более может быть проведена внеплановая государственная кадастровая оценка;
  • по старым правилам оценку проводили частные оценщики, которых на конкурсной основе отбирал заказчик. Их деятельность также контролировала саморегулируемая организация оценщиков. По новым — специально созданные постоянно функционирующие бюджетные учреждения субъектов России;
  • по новым правилам период общественного обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости, в рамках которого каждое заинтересованное лицо может подать замечания оценщику, увеличивается с 20 до 60 дней.

«>государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

5. Как часто проводится государственная кадастровая оценка?

Очередная государственная кадастровая оценка проводится через 4 года с года проведения последней государственной кадастровой оценки, в городах федерального значения, в том числе в Москве, в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации соответствующего решения — через 2 года.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2018 году, а в 2019-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2018 года, а не с 2019 года.

6. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра, на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru или на сайте государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

7. Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Если вы считаете, что кадастровую стоимость установили, опираясь на недостоверные сведения, либо считаете, что в результате кадастровой оценки стоимость вашей недвижимости была завышена по сравнению с рыночной, вы можете потребовать ее пересмотра в сторону уменьшения.