Почему кадастровая стоимость ниже рыночной

Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

В отношении земельного участка устанавливается рыночная и кадастровая стоимость в рублях. Эти показатели могут существенно различаться. Расскажем, в чем разница между кадастровой стоимостью и рыночной ценой объекта.

Что такое кадастровая стоимость

Установленная кадастровая стоимость – это цена объекта недвижимости, которая была определена по итогам проведения массовой оценки. При этом к учету принимаются такие параметры, как: месторасположение, целевое назначение, площадь и другие. Как правило, эта цена максимально приближена к рыночной, но отличается от нее, так как для точной оценки необходимо учитывать индивидуальные особенности объекта.

Сведения о кадастровой стоимости всех объектов содержится Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно на официальном сайте Росреестра, на публичной кадастровой карте или путем получения выписки из ЕГРН в МФЦ.

Определением кадастровой стоимости объектов занимается специальное учреждение. Процесс оценки происходит в несколько этапов:

1. Исполнительный орган субъекта РФ принимает решение о проведении оценки. Специальное учреждение собирает сведения об объектах недвижимости, обрабатывает полученные данные и подготавливает оценочные мероприятия.
2. На сайте Росреестра публикуются предварительные отчеты об оценке на два месяца. За это время любое заинтересованное лицо может выявить ошибки или замечания, которые направляются путем направления заявления.
3. По истечению установленного срока происходит утверждение результатов оценки. Установленная кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января.

Сведения о проведении кадастровой оценки можно посмотреть на официальном сайте Росреестра. Данные о стоимости объектов обновляются один раз в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года.

Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются налоги и нотариальные расходы. Так, например, она принимается за основу при вычислении налога на имущество, подоходный налог в случае продажи объекта, а также при его дарении.

Что такое рыночная стоимость

Рыночной стоимостью называют установленную цену объекта, по которой он может быть реализован в условиях свободной конкуренции. Иначе говоря, это цена, которую готовы заплатить потенциальные покупатели.

На рыночную стоимость влияют не только характеристики объекта, но также курс валют, внешние политические и экономические факторы, сезонность и т.д. Все они оказывают влияние на цену, что приводит к ее падению или росту.

Рыночная стоимость определяется в результате проведения оценочных работ профессиональными оценщиками. Для этого используются три подхода – доходный, затратный и сравнительный. При определении стоимости земельного участка оценщик принимает во внимание его местоположение, качество грунта, целевое назначение, стоимость аналогичных объектов, вероятный доход от использования земли и другие факторы.

По итогам выполнения работ составляется отчет об оценке. Это официальный документ, который может быть использован в различных целях. К примеру, для предоставления в банк при оформлении кредита под залог земельного участка.

Рыночная стоимость используется при совершении гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение и т.д.), а также при наследовании, страховании и в других юридических ситуациях.
В чем отличия кадастровой и рыночной стоимости

Можно выделить четыре основных отличия кадастровой и рыночной стоимости:

1. Рыночная стоимость определяется оценщиком (иногда продавцом, риэлтором). Кадастровая – государственными органами.
2. На рыночную стоимость оказывают влияние спрос и текущее состояние рынка. Кадастровая определяется с учетом экономической ситуации региона.
3. Рыночная стоимость более объективна, так как при ее формировании учитываются индивидуальные особенности и характеристики, а также предложения конкурентов. Кадастровая стоимость не отличается гибкостью и не может меняться так стремительно, как рыночная.
4. Как правило, рыночная стоимость больше кадастровой.

Эти два показателя совершенно не связаны между собой и используются для разных целей. Одинаковые по данным кадастра земельные участки могут продаваться по совсем другим рыночным ценам.

Возможна ли переоценка

Рыночная стоимость может переоцениваться по желанию заинтересованного лица. Для корректировки данных кадастровой оценки необходимы основания. Их два:

1. В процессе проведения оценочных работ была допущена ошибка.
2. Стоимость сильно завышена или занижена.

При выявлении ошибочных сведений необходимо обратиться в учреждение, проводившее оценку, или в МФЦ. К обращению прикладываются документы на недвижимость и пояснения о выявленной ошибке. Когда стоимость кажется некорректной, проводится процедура по установлению рыночной стоимости.

Переоценка может быть инициирована только заинтересованным лицом. Как правило, это собственник недвижимости. Специалисты нашей кадастровой компании могут помочь Вам в этом процессе.

Обжалование может происходить в специальной комиссии при Росреестре или через суд.

Оспаривание через комиссию

Специально созданная комиссия располагается в Росреестре. Для обращения потребуются следующие бумаги:

• заявление;
• выписка о кадастровой стоимости (можно получить в МФЦ);
• правоустанавливающая документация – актуальная выписка из ЕГРН и основание возникновения прав (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.);
• отчет об оценке – его должен подготовить профессиональный оценщик на дату проведения кадастровой оценки.

Документы могут быть поданы при личном обращении или по почте. После получения пакета бумаг документы направляются в орган, проводивший оценку. Затем назначается дата рассмотрения вопроса. О дне проведения заседания комиссии сообщается заявителю.

Решение будет принято сразу же. Если оно положительное – сведения направляются в Росреестр. Если отрицательное – дальнейшее оспаривание возможно только через суд.

Переоценка через суд

Для обращения в суд потребуется составить исковое заявление. Пакет документов будет аналогичным.
Подобные дела рассматриваются судами общей юрисдикции. Процедура платная – госпошлина составляет 300 рублей.

Суд примет заявление к рассмотрению только в том случае, если оно корректно оформлено и представленных документах нет неточностей. При выявлении ошибок судебный орган может оставить иск без движения или вернуть заявителю.

В случае положительного решения суда его потребуется предоставить в Росреестр. После этого будут внесены соответствующие корректировки в ЕГРН.

Сделка с недвижимостью ниже кадастровой стоимости. Какие могут быть последствия: суд и штрафы?

Необходимо разобраться с рисками, связанными с продажей объектов недвижимости между различными компаниями по цене ниже кадастровой стоимости. Ведь на данный момент кадастровая стоимость — это некий ориентир. Доначислит ли штрафы и пени налоговая после такой продажи и в каком случае?

Стороны договора не обязаны устанавливать в качестве цены кадастровую стоимость объекта. Сделка купли-продажи может пройти по любой величине, и рыночная цена может быть значительно ниже кадастровой.

Данная сделка не подлежит контролю со стороны ФНС. Но очень важно отметить, что, если установление такой заведомо низкой цены связано с получением налоговой выгоды, то в этом случае возможно доначисление налога.

Кадастровая стоимость по изначальным задумкам законодателя была введена в качестве некого мерила рынка. То есть предполагалась, что кадастровая стоимость будет изменяться со временем, и что она будет максимально приближенной к рыночной стоимости. Поэтому любые сделки с изъятием имущества будут происходить по кадастровой стоимости и даже не потребуется привлечение независимых оценочных компаний.

К сожалению, пока еще кадастровая стоимость не отражает действительность. Например, в Санкт-Петербурге в 2020 году была проведена массовая кадастровая переоценка всех объектов недвижимости. Важно отметить, что датой оценки является 1 января 2020 года. Это значит, что в кадастровую стоимость не были включены риски, связанные с пандемией, самоизоляцией, падением спроса и всем тем кризисом, который сейчас до сих пор развивается. Поэтому та стоимость, которая была определена, не всегда адекватна и в ней не отражены текущие изменения.

Кроме того, по многим объектам кадастровая стоимость повысилась в разы. В некоторых объектах наблюдается повышение в 5 раз. Средняя кадастровая стоимость по всей недвижимости в Санкт-Петербурге возросла на 25% за последние годы. На вопрос о том, почему кадастровая стоимость по этим объектам так сильно выросла, ГБУ отвечает, что на самом деле все правильно, просто была проведена смена методики расчета.

Кадастровая стоимость не всегда отражает рынок. И по общему правилу при совершении сделки и при заключении договора купли-продажи стороны в праве самостоятельно устанавливать цену сделки, исходя из своих соглашений.

При этом законодатель не относит продажу недвижимости между частными физическими или юридическими лицами к случаям, когда цена сделки должна быть урегулирована на уровне законодательства. Нормы налогового кодекса также не устанавливают ограничения, чтобы в обязательном порядке использовалась кадастровая стоимость. При этом согласно правилам налогового кодекса при определении налогообложения должна использоваться рыночная стоимость.

Важный момент: цены, которые используются в сделках между не взаимозависимыми лицами, признаются рыночными. При этом, если речь идет о взаимозависимых аффилированных сделках, то есть операциях между материнской и дочерней компанией или между двумя компаниями, которые принадлежат одному и тому же человеку, то эти лица признаются взаимозависимыми, и операции будут особо тщательно проверены со стороны налогового органа. Однако цены даже между взаимозависимыми компаниями признаются рыночными, но только до того момента, пока налоговая не подала в суд и не доказала обратное.

Читайте также  Справка о присвоении адреса объекту недвижимости

Рассмотрим пример. В компанию «1Капиталь» обратился человек с просьбой провести оценку его автозаправочного комплекса, который находится на балансе юридического лица. Этот человек является генеральным директором данной компании. Он хотел перевести комплекс на себя на физическое лицо с минимальными налогами. Поэтому он попросил оценочную компанию осуществить оценку по минимальной цене. Цена этого комплекса была порядка 40 миллионов рублей по кадастровой стоимости, по рынку она была еще больше. Он попросил оценить это в 15 или даже в 10 миллионов рублей. В предоставлении такой услуги ему отказали.

Если внимательно изучить Налоговый Кодекс и последние решения Верховного Суда, то можно найти информацию о том, что налоговая не в праве контролировать подобные сделки. Но на самом деле реальность обстоит иначе. Суд подтвердил законность доначисления налогов при льготной продаже недвижимости дочерним предприятиям.

Так, например, налоговая служба решила проверить деятельность компании «Дискурс» за период с 2011 по 2013 год и доначислила 30 млн рублей дополнительных налогов из-за того, что компания получила необоснованную налоговую выгоду. «Русинвест» купила у «Дискурса» землю и здание за 30 млн рублей, при этом экспертиза показала, что рыночная цена сделки должна быть 130 млн рублей. Кадастровая стоимость составляет порядка 146 млн рублей. Поэтому эта сделка была проведена без какого-либо обоснования. В данном случае, отчет оценщика являлся бы хорошим и значительным аргументом.

Компания попыталась оспорить это решение в арбитражном суде, но в рамках разбирательства было выявлено, что «Дискурс» сократила активы со 136 млн рублей до 500 тысяч, перевела все активы и часть сотрудников в адрес компании «Русинвест», также обе компании перечисляли деньги за налоговое сопровождение одному подрядчику. Руководителями и учредителями являлись одни и те же лица. Компании не удалось скрыться от претензии налоговой. Причиной этому стало то, что сделка была совершена ниже кадастровой стоимости, а затем компаниям не удалось доказать, что цена была рыночной.

Если сделка совершается на открытом рынке по цене ниже кадастровой стоимости, то теоретически нечего бояться. Но в последние годы в России происходит ужесточение налогового Законодательства. Налоговая мониторит абсолютно все, поэтому резонно подстраховываться и заказывать отчет оценщика. Тем более, что подобный отчет стоит несопоставимо дешевле, чем возможные проблемы с доначислением налогов.

Что такое кадастровая стоимость квартиры и зачем она нужна

Кадастровая стоимость — это установленная государством величина, которая используется для расчета налогов. От нее зависит ежегодный сбор, который мы платим за владение недвижимостью. Без нее не выйдет рассчитать налог с продажи квартиры.

Выяснили, как узнать кадастровую стоимость квартиры, что нужно для уточнения этой величины и когда имеет смысл оспаривать показатель через суд.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Это цена жилья, которую оценщики сформировали в результате анализа рынка недвижимости. Она формальная и приблизительная, может отличаться от реальной цены в несколько раз.

Кадастровая стоимость — свежий инструмент. До 2015 года для расчетов с недвижимостью использовали инвентаризационную стоимость, которая определялась в зависимости от возраста дома. Рост цен не учитывался, поэтому в итоге ценник был совсем маленький и не отражал рыночных реалий.

Затем был принят федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Власти регионов за три года, до 1 января 2020 года, провели переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую. В налоговый кодекс тоже внесли изменения, теперь все расчеты налогов, связанных с недвижимостью, проводятся на основе кадастровой стоимости.

Где посмотреть кадастровую стоимость

Информация о кадастровой стоимости в России является публичной. Ее можно узнать, сделав запрос из большой базы данных — Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Выписку из ЕГРН можно получить в управлении Росреестра вашего региона или в многофункциональном центре. Еще стоимость доступна на сайте Росреестра и на специальной онлайн-карте.

Так выглядит выписка из ЕГРН с информацией о кадастровой стоимости квартиры

Как рассчитывается кадастровая стоимость

Кадастровый ценник, в отличие от инвентаризационного, должен быть ближе к реальному. По задумке законодателей, инженеры в расчетах должны учитывать район, тип дома, площадь квартиры и прочие характеристики объекта.

В реальности же всё обстоит иначе:

  • Используются показатели средней стоимости квадратного метра недвижимости в городе, на основе объявлений, размещенных в открытом доступе. Получается, что на показатель влияют как очень дешевые объявления, например, срочная продажа по заниженной цене, так и очень дорогие, которые висят на сайтах годами.
  • Оценка происходит по формальным признакам. Никто не будет приезжать к вам в квартиру и учитывать все особенности жилья. Например, не оценивается состояние квартиры, стоимость материалов и целиком ремонта, других улучшений вроде качественных радиаторов отопления и новых окон. Поэтому кадастровая стоимость квартиры с евроремонтом может быть ниже, чем аналогичное жилье, в котором много лет не делали ремонт. Просто потому, что у первых площадь квартиры на пару метров меньше.

Рыночная стоимость квартиры отличается от кадастровой. Выставляя квартиру на продажу, не стоит ориентироваться на показатель из ЕГРН — рискуете завысить или занизить ценник.

Кадастровая стоимость — величина не постоянная. Период обновления зависит от решений исполнительной власти региона — в среднем планируется график изменений раз в 3-5 лет. Особые условия законодатель поставил городам федерального значения — Москве, Санкт-Петербургу и Севастополю. Там переоценка может проводиться раз в два года.

На что влияет кадастровая стоимость объекта

Есть несколько показателей, на которые влияет кадастровая стоимость.

Ежегодный налог на имущество. Под действие сбора попадают все собственники недвижимости, расположенной на территории страны. Такой налог нужно заплатить до 1 декабря года, следующего за налоговым периодом — проще говоря, за 2020 год платим до 1 декабря 2021 года.

Для расчета используется стоимость на 1 января года, за который платится налог. Нюанс — если дом сдали после 1 января, то для расчета берется кадастровая стоимость на дату внесения квартиры в базу ЕГРН. Еще одна особенность — если у квартиры изменились характеристики. Например, когда вы объединили две квартиры в одну, стоимость для налога будет рассчитываться от даты, когда изменения зарегистрировали в Росреестре.

Размер определяют власти региона. Как правило, используются дифференцированные, прогрессивные ставки — чем дороже жилье, тем больше налог. Например, в столице для квартир стоимость до 10 млн рублей действует ставка 0,1%. Если жилье стоит больше 50 млн, ставка будет повышенной — 0,3%. На сайте налоговой есть калькулятор для расчета налога — он сам прочитает из базы данных площадь квартиры и актуальный процент для расчета.

Москва, ул Ефремова, д 13, корп 1, кв N. Стоимость квартиры — 9 228 739,82 рублей. Площадь — 36,9 кв. м. Калькулятор подсказывает налог за 2019 год — 4 227 рублей, по стандартной ставке в 0,1%.

Еще один вариант — Казань, ул Каюма Насыри, д 42, кв N. Кадастровая стоимость в Росреестре — 2 350 273,75 рублей. Налоговый калькулятор подсказывает актуальную ставку — 0,1%, и площадь — 45,1 кв. м. Итого налог за 2019 год — 1 308 рублей.

Налог рассчитывают в налоговой инспекции, самостоятельно это делать не нужно. Налоговое извещение и квитанция на оплату приходят бумажным письмом или оповещением в личном кабинете на сайте налоговой.

Если вы считаете, что налоговая ошиблась, можно заказать выписку из ЕГРН о стоимости на конкретную дату — в любом многофункциональном центре или в Росреестре.

Обратите внимание, сейчас в интернете есть много компаний, которые предоставляют аналогичные услуги. Часть из них недобросовестные и выдают подложные и фиктивные справки. Другие за деньги готовы ускорить процесс — если через Росреестр получение выписки может занять до 5 суток, то такие сервисы пришлют документ через несколько часов. Прежде чем заказать выписку в частной компании, изучите отзывы и внимательно прочитайте договор на оказание услуг.

Налог на доходы с продажи квартиры. Когда вы продаете имущество, нужно заплатить налог на доходы физических лиц. Мы уже подробно рассказывали, как это сделать в случае с квартирой.

Кадастровая стоимость нужна, чтобы выяснить, от какой суммы в итоге платить налог:

  • Если указанная в договоре купли-продажи стоимость больше 70% от кадастровой, то НДФЛ нужно платить с суммы в договоре.
  • Если цена в договоре меньше, то для расчета нужно использовать 70% от кадастровой цены.

Если вы продаете квартиру, лучше не занижайте стоимость квартиры в договоре. Например, раньше в договоре купли-продажи указывали цену в 1 млн рублей, чтобы не платить налоги — как раз на эту сумму можно сделать так называемый налоговой вычет.

Читайте также  После получения РВП прописка или регистрация

Сейчас такая практика бесполезная — платить всё равно придется от 70% кадастровой цены. Плюс есть риск получить обвинение в неуплате налогов.

Налог на подарок. Если вам подарили квартиру, придется заплатить за нее налог. Исключением будет дар от близкого родственника — супруга, родителя, дедушки, бабушки, брата или сестры.

Если не прописать в договоре дарения рыночную цену жилья, налог нужно рассчитывать по кадастровой стоимости. То есть также, как и НДФЛ — до 2021 года это 13%, с 2021 года вступает в силу прогрессивная шкала: до 5 млн рублей — 13%, с дохода выше 5 млн — 15%.

Расчет нотариальных пошлин. Если вы решили зарегистрировать покупку, продажу или другую сделку с недвижимостью у нотариуса, нужно будет платить пошлину. В некоторых случаях это не фиксированная сумма, а процент от цены квартиры. В таких случаях и используется кадастровая стоимость жилья.

Налог на наследство. Когда вы вступаете в наследство, придется заплатить. По закону такой сбор называют госпошлиной за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию. Её размер зависит от категории наследника:

Для детей, в том числе усыновленных, супругов, родителей, полнородных братьев и сестер — 0,3%, но не более 100 000 рублей;

Другим наследникам — 0,6%, но не более 1 млн рублей.

Проценты считаются как раз от кадастровой стоимости жилья.

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры

Если власти региона уже посчитали и утвердили кадастровую стоимость вашей квартиры, не обязательно с ними соглашаться. Вы имеете права оспорить эту величину в двух случаях:

Есть ошибка в технических характеристиках квартиры — например, кто-то допустил опечатку и написал неверный возраст дома или площадь квартиры. Когда есть разночтения между документом и реальностью, достаточно прийти в МФЦ и написать там обращение в Росреестр. К заявлению добавьте копии документов на квартиру, которые подтверждают вашу правоту.

Если стоимость кажется завышенной или заниженной, нужно проводить «пересмотр рыночной стоимости». Выйти с такой инициативой может только собственник жилья или его законный представитель.

Во втором случае варианта два — можно попробовать разобраться со стоимостью с помощью Росреестра и комиссии по оспариванию, а можно сразу подать в суд.

Через комиссию

В каждом регионе создается своя комиссия — официально этот орган называют «комиссией по рассмотрению споров о результатах определения стоимости при управлении Росреестра». Узнать состав комиссии можно в актуальном приказе ведомства вашего региона. Вот перечень всех субъектов сразу.

В комиссию нужно подать пакет документов.

  • Заявление — пишется в свободной форме, или можете попросить в ведомстве шаблон. Укажите данные руководителя комиссии, затем напишите, что не согласны с решением оценки и добавьте, что в качестве аргумента приводите доводы независимого оценщика. Основанные на анализе реальной рыночной ситуации в вашем районе.
  • Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости.
  • Документы, подтверждающие право на квартиры. Например, договор купли-продажи и выписка из ЕГРН. Если приобрели жилье до середины 2016 года, сделайте копию свидетельства о праве собственности.
  • Отчет об оценке из независимой компании. Она должна быть проведена на дату, когда была проведена исходная кадастровая оценка. Отчет предоставляется в бумажном и электронном виде.

Выбирайте оценщиков, которые уже работали с оспариванием кадастровой стоимости недвижимости. Как правило, в этих же компаниях есть услуга сопровождения юристом — если это выгодно и доступно для вас, лучше перестраховаться и заручиться помощью такого специалиста.

После получения пакета документов комиссия изучит всю информацию и свяжется с организацией, которая проводила изначальную оценку. В течение 30 дней с момента получения документов комиссия должна назначить заседание по вашему вопросу. О его дате вас должны предупредить не позже, чем за семь дней до заседания.

На заседании комиссия рассматривает отчет об оценке и задает дополнительные вопросы. Например, про состояние квартиры и её ремонт. О решении комиссии вы узнаете сразу, бумажный ответ присылают, как правило, в течение недели после заседания.

Когда решение приняли в вашу пользу, изменения в базе появятся автоматически. Новая кадастровая стоимость будет использоваться в том же году, в каком вы ее оспорили. Например, если заявление подали в 2020 году, то налог на имущество в 2021 году рассчитают уже по новой стоимости. Делать же расчеты за 2019 год по новой стоимости, чтобы заплатить меньше в 2020 году, уже не выйдет.

Подробнее о правилах работы комиссии можно прочитать в Приказе Минэкономразвития РФ № 620.

Если комиссия не согласна с вашими доводами, можно обратиться в суд.

Обращение в суд

Чтобы оспорить кадастровую стоимость жилья через суд, нужно направить в него такой же пакет документов, как и на комиссию. Только вместо обычного заявления сделать исковое заявление и оплатить пошлину — 300 рублей.

Обращаться за оспариванием можно в суды общей юрисдикции, то есть в районные и городские суды. Например, в Москве такими делами занимается Мосгорсуд.

В исковом заявлении вы можете оспорить решение комиссии, а можете сразу заявить об установлении новой кадастровой стоимости квартиры в соответствии с ее рыночной стоимостью. В суд лучше идти с юристом — ищите специалиста именно по кадастровым делам.

Если суд откажет в удовлетворении иска, вы можете обжаловать его решения. Также как и положительное решение может обжаловать Росреестр.

С 1 января до 31 июля 2020 года в судах всего было инициировано 11 116 споров о величине кадастровой стоимости. Суды успели рассмотреть и вынести решения по 3 853 искам. Из них требования истцов удовлетворены в отношении 3 683 исков. Отказано в удовлетворении по 170 искам.

Краткая памятка по оспариванию кадастровой стоимости квартиры

Кадастровая стоимость — это техническая величина, с помощью которой рассчитываются налоги. Определяется стоимость массовым методом, поэтому она часто не похожа на рыночную.

Если нужно изменить величину, нужно или идти в комиссию управления Росреестра с заявлением, либо в суд с иском.

В любом случае, аргументировать свои требования нужно отчетом от независимого оценщика. Лучше пригласить его на заседание комиссии или в суд — такие специалисты хорошо разбираются в предмете и смогут корректно и верно ответить на вопросы.

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

– Хотим продать квартиру. Все риелторы говорят, что реальная стоимость нашей квартиры 4,3–4,5 млн рублей максимум, а в кадастровом реестре ее стоимость 5 млн рублей. Может ли кадастровая стоимость квартиры быть выше рыночной? Как можно узнать кадастровую цену невыделенной доли в квартире?

Отвечает основатель сервиса по управлению арендой недвижимости «Арендатика» Артур Устимов:

Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.

Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд. Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой. Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат. Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры. Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.

Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов. Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО. Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

Читайте также  Что означает кадастровая стоимость земельного участка

Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов :

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости. Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года. С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной. Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки. Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

В чем различия кадастровой от рыночной стоимости?

После реформирования системы учета имущественных прав граждан, сведения обо всех существующих объектах недвижимости должны вноситься в Росреестр. Для организации налогообложения, согласно статье 65 Земельного кодекса РФ был введен обязательный расчет кадастровой стоимости земельного участка или любого другого объекта недвижимости. После согласования Налогового и Земельного кодексов выработана единая процедура расчета кадастровой стоимости, которая и ложится в основу расчета стоимости использования земельных наделов, а также применяется при определении налогов.

Как рассчитывается кадастровая стоимость, и в чем ее отличия от рыночной?

Для того чтобы понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, первое что необходимо знать – государственная кадастровая стоимость определяется Правительством РФ. В то же время, на рыночную стоимость объекта могут влиять разнообразные факторы, которые не учитываются при кадастровой оценке. Важным замечанием является то, что фактически, в Законах о государственной оценочной стоимости нигде не фигурирует определение кадастровой стоимости, есть лишь общие правила ее расчета для различных объектов недвижимости. Некоторые органы государственной власти считают кадастровую стоимость альтернативой рыночной. Однако практически всегда кадастровая стоимость отличается от рыночной в силу разных причин:

  • Рыночная стоимость – более объективный показатель, поскольку учитывается реальная стоимость объекта, по сравнению с аналогичными;
  • В кадастровой стоимости не отражается сезонность, спрос, состояние рынка;
  • Кадастровая стоимость – менее гибкий показатель, чем рыночная стоимость;
  • Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений;
  • Кадастровая стоимость может необоснованно завышаться из-за несовершенства механизма подсчета.

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной:

  • От размера кадастровой стоимости зависят поступления в бюджет благодаря налоговой базе;
  • Эффект «низкой базы» — реформа проходила в период взлета цен на недвижимость в России, на сегодняшний день большинство ставок являются неактуальными;
  • Не учитывается состояние рынка, платежеспособности населения, расположение объекта и так далее. Т.е. могут возникнуть такие ситуации, когда полученная оценка будет существенно завышена из-за наличия поблизости объектов инфраструктуры, однако по факту – эти объекты не повышают стоимость объекта.

Для того, чтобы сделать механизм подсчета стоимости адаптивным, вводятся коэффициенты, которые учитывают рыночную цену, однако далеко не в полной мере. Кроме того, берется во внимание «рыночная стоимость аналогичных объектов в этом регионе», но законом не регламентируется количество объектов для сравнения, источники информации, проверка актуальности цены.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости играет большую роль при налогообложении. Иными словами, завышенная государственная оценка может стать причиной получения серьезного финансового бремени, которое под силу не всем гражданам. В тоже время, кадастровая стоимость обязательно рассчитывается для следующих случаев:

  • Проведение приватизации государственных объектов;
  • Если дом, квартира, земля используются в качестве залогового имущества;
  • При продаже земли для определения налога;
  • Если существует необходимость заключения договора ипотечного кредитования;
  • В судебных процессах при решении имущественных споров.

Стоит отметить, что кадастровая и рыночная стоимость недвижимости может отличаться в несколько раз друг от друга, чаще всего с завышением итоговой оценки государственными органами.

Правила проведения подсчета кадастровой стоимости закреплены в методических рекомендациях, которые были утверждены еще в 1999 году. Из них же получается, что отличия кадастровой стоимости от рыночной не должно быть, поскольку кадастровая стоимость в теории должна отражать наиболее реалистичную цену продажи недвижимости.

Какие параметры учитываются при оценке стоимости квартиры, дома, земельного участка?

  • Категория и тип недвижимости;
  • Форма собственности;
  • Территориальное расположение;
  • Условия продажи;
  • Особенности расположения участка;
  • Если кадастровая оценка рассчитывается для коммерческих объектов, учитывается также возможность получения дохода от аренды или ведения иной коммерческой деятельности;
  • Особенности рельефа местности;
  • Состояние недвижимости.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка в судебном порядке могут быть прировнены, после вынесения постановления. Это позволяет на основании независимой оценки снизить налоговую нагрузку, чем в законном порядке пользуются многие клиенты компании «Стар-Сервис».

Для получения оценки кадастровой стоимости необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Правоустанавливающие бумаги;
  • Паспортные данные оценки кадастровой стоимости;
  • Кадастровый и технический паспорт;
  • Если есть обременения – документы о них;
  • План межевания;
  • Документы по аренде (договор и выписка);

Для юридических лиц потребуется также статут, реквизиты, распоряжение уполномоченного лица.

В каких случаях кадастровая оценка приравнивается к кадастровой?

  • Если есть решение суда;
  • Если нет возможности выстроить математическую модель, отражающую стоимость объекта недвижимости;
  • Если в разных источниках информации противоречива стоимость недвижимости;
  • Если методические рекомендации не позволяют в полной мере произвести подсчет кадастровой стоимости;
  • Если полученная кадастровая стоимость в результате подсчета получается значительно завышена по отношению к рыночной.

Наиболее же эффективным способом снижения налогов при продаже недвижимости, арендной платы, или перед приватизацией – признание кадастровой стоимости равной рыночной. В таком случае можно сэкономить значительный бюджет, быстро провести согласование и получить результат. Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» проводит процедуру юридического сопровождения для своих клиентов с максимальной отдачей и вниманием ко всем деталям. Больше информации вы сможете получить по указанным контактам.